등기사항전부증명서 구성, 부동산 관련 법과 직업

부동산의 등기사항을 증명해주는 민원 문서로, 속칭 부동산등기부등본이라 불린다. 부동산등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구분하고 있다. 부동산등기법 제19조에 따르면, 누구든지 수수료를 내고 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 등기기록에 기록된 사항의 전부 또는 일부의 열람과 이를 증명하는 등기사항증명서의 발급을 청구할 수 있다. 다만, 등기기록의 부속서류에 대하여는 이해관계 있는 부분만 열람을 청구할 수 있다. 등기기록의 열람 및 등기사항증명서의 발급 청구는 관할 등기소가 아닌 등기소에 대하여도 할 수 있다. 수수료의 액수와 면제의 범위는 대법원규칙으로 정한다.

등기부를 편성할 때 1필의 토지나 1개의 건물에 대해 1개의 등기기록을 둔다. 부동산 등기기록의 양식은 표제부, 갑구, 을구로 구성된다. 표제부는 부동산의 표시에 관한 사항으로 해당 필지 또는 건물의 주소, 층별 면적, 크기, 용도에 대한 내용을 기재한다. 갑구는 소유권에 관한 사항으로 소유권과 관리된 권리관계, 소유권을 목적으로 하는 등기사항을 기재하며 말소사항을 포함한다. 을구는 소유권을 제외한 부동산에 대한 권리 전부를 기록하며, 근저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등을 포함한다.

 

출처 - KB부동산

표제부에서는 부동산의 소재 지번과 면적, 용도를 확인할 수 있다. 갑구에서는 현재 소유자를 알 수 있고, 소유권이 누구로부터 누구에게로 이전되어 왔는지의 역사를 대략 확인할 수 있다. 을구에서는 소유권에 영향을 줄 수 있는 각종 권리에 대한 항목으로, 대출할 때 해당 부동산을 담보로 설정했거나 제한물권 설정을 표시한다. 근저당권은 해당 부동산을 담보로 대출받은 금액을 뜻한다. 빚을 갚지 못하게 되는 경우 은행에서 저당권을 실행하고 경매 절차가 진행되게 된다. 저당권은 저당물 전체에 적용되기 때문에 주택에 저당권이 설정되는 경우, 주택에 부착된 물건도 저당권에 포함된다. 저당권 설정은 취득은 아니지만 등기부등본에 기재되므로, 채권최고액에 비례한 등록분 등록면허세가 부과되고 채권자가 지불해야 한다. 저당물에 대해 소유권, 지상권, 전세권, 대항력이 있는 임차권 등을 취득한 사람을 제3 취득자라 칭한다. 제삼자가 근저당이 설정된 목적물을 취득한 자나 물상보증인은 근저당권자에게 채권최고액만큼 변제하고 저당권을 해제할 수 있다.

대부분의 저당권에 대한 거래는 근저당으로 이루어진다고 볼 수 있다. 장래의 불확실한 채무까지 채권자를 위해 보장해주는 것과 같다.

부동산에 관련된 법은 민사로는 부동산등기법, 주택임대차보호법(임대차 3법), 상가건물 임대차보호법이 있다. 행정법에는 건축법, 건축물의 분양에 관한 법률, 부동산 거래신고 등에 관한 법률, 부동산 가격공시에 관한 법률, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 역세권의 개발 및 이용에 관한 법률이 있다.

부동산학과는 부동산 관련 법과 정책, 부동산 건설과 개발, 부동산 경영관리에 대해 배우는 전공이다. 국내에서 학사 과정은 강남대학교, 석사 과정은 건국대학교에 개설되어있다. 도시계획학과, 지역개발학과 등에서 부동산학 전공이 개설되는 사례들도 찾아볼 수 있다. 부동산학에 대한 원론과 부동산 관련 법, 부동산 민법에 대한 강의를 듣는다. 학과 특성상 감정평가사, 공인중개사, 주택관리사 자격시험의 내용과 중복되는 내용이 있기도 하다.

부동산학과 졸업생의 진로는 크게 둘로 나누어진다. 먼저, 부동산개발 분야는 부동산 개발사업의 계획, 시공, 마케팅, 분양, 사후관리까지 전반적인 사업관리를 수행한다. 시행사, 건설사 등에서 근무하게 되며, 대표적인 직업으로는 부동산개발업자가 있다. 부동산개발업자는 흔히 디벨로퍼라고 불린다. 다음으로 부동산금융 분야로, 부동산개발에 필요한 자금을 모집하는 프로젝트파이낸싱을 진행하거나, 부동산 파생상품을 기획 및 판매하는 직업이 있다. 신탁회사, 은행, 투자자문사 등에서 근무한다. 이외에는 부동산 유관기관인 한국부동산원, 한국주택금융공사, 한국토지주택공사, 서울주택도시공사, 경기주택도시공사 등에서 근무한다.

부동산개발자는 개발이 되어 있지 않은 부동산, 주로 임야, 농지 등 도시 외곽지역을 개발하는 사람을 말한다. 부동산을 개발하기 위해서는 국가나 지방자치단체로부터 허가받아야 하며, 개발을 위한 관련 법규에 대한 지식을 갖춰야 한다. 대한민국의 경우 1998년 이후 표준건축비 제도가 사라지고 외국인에 부동산이 개방되면서 부동산개발시장이 등장하기 시작했다. 본격적인 부동산개발시장 활성화되자, 투자자의 역할이 중요해졌으며, 투자자를 효율적으로 활용할 수 있는 개발자의 역할이 주목받기 시작했다.

공동주택관리법에서는 300세대 이상의 공동주택, 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택, 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식의 공동주택 등의 조건에 해당하는 공동주택은 관리사무소의 책임자로서 주택관리사를 반드시 채용해야 한다. 공동주택관리법 제73조에 따라 주택관리사보 자격시험에 합격하기 전이나 합격한 후 경력을 갖춘 자에 대하여 주택관리사 자격증을 발급한다. 50세대 이상 500세대 미만의 공동주택의 관리사무소장으로 근무한 경력 3년 이상, 50세대 이상의 공동주택의 관리사무소의 직원 또는 주택관리업자의 직원으로 주택관리업무에 종사한 경력 5년 이상, 한국토지주택공사 또는 지방공사의 직원으로 주택관리업무에 종사한 경력 5년 이상, 공무원으로 주택 관련 지도·감독 및 인허가 업무 등에 종사한 경력 5년 이상 등이 있다.