건설업과 건설사, 주택청약제도와 분양가상한제의 관계

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건설업은 토목, 건축과 관련된 공사를 하는 업종을 이르며, 종합건설업과 전문건설업으로 나뉜다. 종합건설업은 토목, 건축, 토목건축, 산업/환경설비, 조경 5종으로 나뉜다. 전문건설업은 총 15종으로 나뉜다. 대한민국에는 약 7만개의 건설사가 있다. 건설업은 경제의 영향을 많이 받으며, 경제가 호황일 때와 불황일 때 시장 규모가 2배 이상 차이가 나기도 한다. 한국은 1980년대까지 건설 수요가 많아 건설업이 호황이었다. 현대건설과 한보건설이 강남 개발 붐으로 성장하자, 우후죽순 건설사가 늘어났다. 건설 업체 난립으로 인한 부작용은 부실 공사로 드러나고, 그로 인해 대중들은 건설업계를 불신하게 됐다. 때마침 주택 보급률도 높아져 90년대부터 건설업은 내림세가 시작된다. 1997년 IMF 외환위기는 건설업계에도 치명상을 입혔다. 국내는 법적으로 설계와 시공의 영역이 분리되어 있다.

건설사마다 아파트 브랜드네임이 있다. 브랜드는 아파트 가격에 큰 영향을 미치는 요소 중 하나이다. 인지도가 높은 대기업 건설사 브랜드의 아파트가 비슷한 위치에 있는 다른 브랜드 아파트 동일 평수 대비 1천만원에서 1억원 이상까지 더 비싼 경우도 있다. 여러 건설사가 공동으로 시공한 아파트는 컨소시엄 아파트라 부른다. 대단지 아파트들은 단독으로 짓기에 리스크가 크기 때문에 컨소시엄으로 지어지는 경우가 많으며, 재개발, 재건축 주택들이 이렇게 많이 지어진다. 단지 고유의 네이밍을 하는 경우도 있고, 공동 시공한 브랜드명을 조합하는 경우도 있다. 일부 경우에는 컨소시엄이지만 지분이 높은 브랜드만 단독으로 표기하기도 한다.

대한민국 시공능력평가순위 상위 30대 건설사에는 삼성물산 건설부문, 현대건설, DL E&C, 포스코건설, GS건설, 대우건설, 현대엔지니어링, 롯데건설, SK에코플랜트, HDC현대산업개발, 호반건설, DL건설, 한화건설, 대방건설, 금호건설, 코오롱글로벌, 태영건설, 중흥건설, 계룡건설, 제일건설 등이 있다.

주택청약이란 주택공급에 관한 규칙에 따라 시행되는 주택공급 방법이며, 대한민국에서 아파트 입주자를 선정할 때 근간이 되는 방법이다. 한국부동산원 산하 청약홈에서 주택청약 업무를 주관하고 있다. 주택청약제도를 설명할 때 분양가상한제에 대한 설명은 필수적으로 따라온다. 부동산 시장도 수요와 공급에 따라 움직이지만, 상한가가 없다면 부동산 가격은 폭등하게 되기 때문에 부동산 가격 안정을 위해 분양가상한제를 실시하게 되었다.

분양가상한제는 아파트와 같은 공동주택을 분양할 때 기준에 따라 산정된 분양가격 이하로만 판매할 수 있게 하는 제도이다. 이때 분양가격은 택지비와 건축비를 더해 산정한다. 단, 도시형 생활주택, 재건축 등에서 조합원 공급분, 30세대 미만 주택 등에는 적용하지 않는다. 직전 12개월 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과하거나 직전 2개월의 청약 경쟁률이 모두 5:1을 초과하거나 직전 3개월 주택 거래량이 전년 동기대비 20% 증가한 지역은 분양가상한제가 지정된다. 이 지역 중 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나 8.2 부동산 대책 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역으로서, 고분양가 책정 움직임이 있는 사업장이 확인되는 지역을 구 단위로 선별한다. 이후 지역 내 정비사업, 일반사업 추진 현황, 최근 집값 상승률, 고분양가 책정 우려, 시장 영향력 등을 종합적으로 고려하여 동 단위로 지정하게 된다. 주택 공급자는 분양가격에 대해 지방자치단체의 분양가심의위원회로부터 받는 승인이 필요하다. 주택 수요자는 입주자로 선정된 날부터 의무 거주 기간을 채울 때까지 주택 전매가 제한된다. 전매제한 기간은 공공택지인지, 민간택지인지, 인근 시세 대비 분양 가격 수준에 따라 달라진다.

분양가상한제도는 기존에 공공택지에만 적용되었으나, 지속해서 집값 상승 문제가 대두되자 민간택지에도 적용하게 됐다. 이에 따라 분양가가 낮아지는 만큼 수요공급 원리에 의해 신축 아파트 공급은 줄어드는 반면 신축 아파트 수요는 늘어나게 되었다. 주변 시세에 비해 분양가가 낮으니 청약 경쟁률은 올라가게 되는 것이다. 서울에서 역대 최고 청약 경쟁률은 고덕 아르테스 미소지움으로, 537.1:1을 기록했다. 분양 이후 시세에는 관여하지 않는 제도이다 보니, 거주요건만 채우고 전세 임대를 하는 방법 등으로 전매 제한 기간을 기다린다. 실제로 주변 집값을 낮추는 효과는 없었던 것으로 확인되었고, 오히려 분양가 상한 제도를 적용받은 아파트 단지의 시세는 2배 이상 폭등했다. 이렇듯 당첨만 된다면 수억 원의 시세차익을 올릴 수 있다 보니, 사실상 분양권 자체가 부동산 프리미엄으로 인식되어 청약시장에 불필요한 초과수요가 몰리고 있는 실정이다.

주택청약 제도가 정립되기 이전에는 시행사가 입주자 선정 권한을 가지고 있었기 때문에 부동산 관련 정보를 가진 투자자들이 이익을 많이 얻었다. 아파트를 분양받고 싶어 하는 사람들이 많은 상황에서 누구에게 아파트를 분양할지 결정하는 방법으로 주택청약 제도가 자리를 잡았다. 이 제도를 통해 주택청약 통장에 일정 금액을 저축하게 해서 저축된 금액을 주택도시기금으로 활용하여 주택 건설을 위한 재원으로 활용하기도 했다.

국민주택 우선 공급에 관한 규칙에 의해 1977년 공공주택 분양 시 주택청약제도가 시행되었다. 1978년부터는 민영주택에도 청약제도가 적용되게 되었고, 대한민국에서 공급되는 모든 아파트는 주택청약제도를 통해 입주자를 모집하는 시스템이 정착하였다. 최초에는 공공주택은 무주택자 1순위 자격자를 대상으로 추첨하였고, 민영주택은 모든 1순위 자격 보유자를 대상으로 추첨하였으나 점차 제도는 정교해졌다.