주택청약종합저축 가입조건, 선분양제도, 후분양제도

주택청약종합저축은 주택청약제도에 활용할 수 있는 대한민국 금융 상품이다. 모든 은행에서 취급하는 상품은 아니며, 우리은행, 신한은행, 하나은행, NH농협은행, IBK기업은행, KB국민은행, 대구은행, 부산은행, 경남은행에서만 취급하고 있다. 2013년부터 2년 납입 무주택자에 가산점을 부여하기 시작했다. 가산점 기준은 국민임대, 민간 임대, 공공분양 등 다르게 적용하고 있다. 은행에서 취급하는 상품이지만 예치금은 예금자 보호를 받지 못한다. 국민주택기금의 주택 조성 기금으로 주택도시보증공사 관할이다. 주택청약종합저축 예치금을 돌려받지 못할 정도라면 국민주택채권이 이미 회생 불능상태일 것이다.

기존 주택청약종합저축의 경우, 20세 이상 세대주만 가입이 가능하였다. 위장전입을 조장하는 등의 비판을 받아 해결하기 위해 세대주 규정이 삭제되었다. 가입 대상은 전 국민으로 확대되었으며, 청약 면적이나 공공주택, 민간주택에 관계없이 사용할 수 있게 되었다. 세금 우대로 가입할 수 있으나, 미성년자는 세금 우대를 받을 수 없어 세금 우대계좌 개설이 불가능하다. 2009년 출시할 당시 시중은행 적금금리는 세전 연 3~4%대였기 때문에, 주택청약종합저축은 고금리 상품으로 인기를 끌었다. 2010년 이후 금융감독원이 예대율 규제를 시행하면서 수신금리가 상승하였고, 그 결과 청약 상품의 고금리가 아니게 되어 인기가 감소했다. 예대율 규제는 은행의 대출총액이 예금총액을 초과하지 않도록 규제한 것으로, 과거 예대율은 100~120% 수준이었으나, 규제 이후 90% 후반대를 유지하고 있다. 그 이후 시중은행 수신금리가 등락이 반복되어, 저금리 상황에서 고금리 상품으로 인기를 얻게 되며 상황이 계속 바뀌고 있다.

2012년 7월 한국은행의 기준금리 인하로 인해 대부분 상품 수신금리가 1% 이상 인하되었으나 이 상품은 금리 인하가 되지 않아 가입액이 급증하였다. 주택청약종합저축 상품은 2013년 7월 이전에는 국토교통부의 주택공급에 관한 규칙의 개정을 통해 금리가 조정되었기 때문에 조정절차에만 2개월이 소요되었다. 2013년 7월 이후에는 국토교통부 장관의 고시 방식으로 금리를 조정할 수 있게 되어 20일 내로 조정되게 바뀌었다.

주택청약을 위해 가입하는 상품인 만큼, 주택에 청약하고자 하면 일정 금액 이상의 예치금이 통장에 납입되어 있어야 한다. 분양 신청자의 거주지 기준으로 주택 청약 예치금은 다르게 제한되어 있다. 이 금액은 예치금으로, 실제로 당첨되었을 때는 계약금을 준비하여 계약을 진행해야 한다. 상품 가입자의 주민등록상 거주지에 따라 청약 우선순위가 주어진다. 통장 개설자의 거주지가 서울특별시일 경우, 해당 통장으로 서울특별시의 주택 청약에 우선순위를 가진다. 청약 대상 주택이 소재한 거주지에 사는 분양 신청자를 '당해 거주자'라고 칭하며, 당해 거주자가 아닐 경우 당첨 가능성이 희박해진다.

주택청약종합저축 이전에는 청약저축, 청약예금, 청약부금 세 종류의 청약통장으로 나뉘어 있었다. 청약저축은 공공주택 청약용으로, 청약예금은 민간주택이나 대규모 공공주택 청약용으로, 청약부금은 소형 공공주택 청약용으로 쓸 수 있도록 용도가 구분되어 있었다.

출처 - Pixabay

 

분양은 토지나 건물, 물건을 나누어 판매하는 것을 이른다. 선분양제도와 후분양제도로 나뉜다. 선분양제도는 건설업체가 공사를 준비하거나 공사 중인 부동산을 공개 매각하는 제도이다. 이때 팔리지 않고 남은 부동산은 미분양 부동산이라고 부른다. 일반적으로 프로젝트 파이낸싱 규모가 크고, 건설사들이 자금조달을 자체적으로 리츠 등을 조달하기 어려운 규모의 사업들이다. 한국뿐만 아니라 대만, 홍콩은 주거용 부동산도 PF가 수천억 원에서 수조 원 단위에 해당할 정도로 대단지를 건설하기 때문에, 건설사들의 자체 자본만으로 짓기 어렵기 때문에 선분양을 주로 시행한다. 개인은 건설업체의 모델하우스를 보고 청약하게 된다. 청약이 완료되면 계약금, 중도금, 잔금 형식으로 자금을 조달하여 건설업체가 건축물을 완공할 수 있게 된다.

입주자모집공고 문서를 통해 해당 단지의 동호수별 가격, 옵션 가격, 기타 조건 등을 확인할 수 있다. 계약일에 1차 계약금을 송금해야 계약을 진행할 수 있고, 계약일 이후 30일 이내에 분양가의 10% 금액 중 1차 계약금을 제외한 금액을 납부해야 유효한 계약이 성립된다. 분양 시에 발코니 확장, 시스템 에어컨 등을 옵션으로 판매하는데 옵션 역시 계약 시 옵션계약금을 내야 하며, 계약금과 별도로 준비가 필요하다. 이후에 중도금 50%를 5회에 걸쳐 10%씩 납부해야 하며, 이때 중도금 대출을 받을 수 있다. 분양받는 주택의 지역, 분양가, 계약자의 주택 보유 여부, DSR(총부채 원리금 상환 비율), DTI(총부채 상환 비율)에 따라 중도금대출 한도가 다르기 때문에 사전에 확인이 필요하다. 중도금대출을 약정하고 나면, 중도금 납부일에 은행에서 건설사로 직접 중도금을 송금하며, 이때부터 이자가 발생하게 된다. 일반적으로 중도금이자 후불제를 실시하고 있다. 중도금이자 후불제는 중도금 이자를 건설사에서 대납하고 나중에 받는 제도로, 이자는 입주 시에 한 번에 지불하게 된다.

중도금대출은 중도금에 대한 대출로, 중도금 납입이 종료되는 입주 시점에는 전액 상환되어야 하며, 입주 시점에 중도금대출 원금과 후불이자, 잔금을 치러야 한다. 입주 시점에 잔금대출을 받아야 할 경우, 입주 시점의 주택 가격과 담보 비율에 따라 한도가 정해진다. 이 잔금대출은 완성되지 않은 담보물을 평가하여 대출해주는 상품이므로 아무 곳에서나 받을 수 있는 건 아니다. 대부분 입주예정자 비공개 커뮤니티에서 확인이 가능하다. 잔금대출은 입주 및 소유권이전등기가 완료되면 주택담보대출로 자동 전환된다. 소유권이전등기는 법무법인에서 단체등기로 진행하며, 잔금대출 기한 이후에도 1개월 이상 소요될 수 있다.