미분양아파트 역사, 전매의 구분

 

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건설업체가 분양하고 남은 잔여 부동산을 미분양이라 칭한다. 미분양이 적은 상태에서 점점 늘어나다가 일정 수준 이상이 되면 부동산 시장이 고점을 기록하고 하락하게 된다. 미분양이 줄어들기 시작하면 부동산 가격 상승세의 신호라 볼 수 있다. 부동산 시장이 호황일 때 건설업은 대량으로 건설하여 분양 물량이 풀리게 되면 급격하게 미분양 물량이 쌓이게 된다. 미분양 물량이 어느 정도 이상으로 많아지면 분양가가 하락하게 된다. 미분양이 급증하는 지역은 부동산 가격 하락 폭이 굉장히 커질 수 있다. 주상복합 건축물의 미분양 비율이 높아지면 단지 내 상가 미분양까지 늘어나고, 건설업 적자가 발생하게 된다.

대한민국은 2008년 세계금융위기 당시 미분양이 10만 채 단위로 매우 증가하여 한동안 이 물량을 처분하는 데 난항을 겪었다. 2011년부터는 전세 수요가 급락하고 매매 수요로 옮겨가면서 미분양 물량이 해소되기 시작했다. 중국인들이 제주도에 이어 내륙 부동산도 사들이기 시작하면서 미분양 해소가 빨라지는 추세였다. 특히 서울 마포구 부동산에 상가 매입뿐만 아니라 주상복합아파트와 오피스텔 매입에 나섰다. 마포구는 투자이민제 적용 대상 지역이 아니다. 서울 속 차이나타운이라 불리는 연남동 화교타운도 2016년 거래량이 급증한 바 있다.

미분양 물량과 관련한 추이는 지역별로 편차가 커서, 서울시 강남 3구 지역 아파트는 분양가가 평당 1억원에 육박해도 순식간에 물량이 해소되기도 한다. 상대적으로 입지가 열악한 것으로 평가되는 지역에서는 분양 취소 물량이 발생하고 있다. 미분양이 많은 시기는 지역경제가 무척 어렵거나 주택 분양이 너무 많아 수요 대비 공급이 많은 경우로, 내 집 마련하기 아주 좋은 시기라 볼 수 있다. 이 시기에는 시행사에서 계약금을 대폭 낮추거나 할인 분양을 하기도 하고, 정부 차원에서도 대출, 세금 면에서 상당히 완화를 해주기 때문이다. 통계적으로는 미분양이 증가하는 시기에 주택 보유율이 감소했다. 경기가 어려워 건설사의 주택 공급은 감소하고, 주택 가격 상승에 대한 기대감이 낮아진 상황에서 신규 주택수요자가 감소하기 때문이다.

2017년 8월 기준 수도권 미분양 물량은 1만 호 미만까지 떨어졌으나 비수도권 미분양 물량은 4만 호를 넘어섰다. 대한민국의 수도권 인구수와 비수도권 인구수는 거의 같다. 2018년 9월에는 전국적으로 수많은 물량이 투입되고 있으나 수도권은 분양가가 크게 높아지고 있지만 비수도권 지역은 수요가 계속 감소하는 추세이다. 2021년 11월 말 기준으로 국토교통부는 대한민국 미분양 물량은 1만 4천여 호라고 밝혔다. 2000년부터 미분양 아파트 통계를 작성한 이후 역대 최소 수량이다. 지속적인 집값 상승으로 무주택자들이 패닉 바잉에 나서고 있는 것이 미분양 물량 감소에 영향을 미쳤다. 2021년 말부터 대구광역시, 세종특별자치시를 시작으로 미분양은 점차 증가하고 있다. 이 추세는 미국 연방준비제도의 금리인상의 영향으로 지속될 것으로 예상된다.

 

대한민국에서 일반적으로 아파트 분양은 선분양 방식으로 없는 물건을 파는 것이다. 이때 청약 당첨되어 나중에 지어질 아파트를 구매할 수 있는 권리인 분양권 자체를 사고파는 것을 전매라고 말한다. 아파트라는 상품은 만들어지기까지 긴 시간이 걸리고 가격이 매우 비싸 구매자의 경제 사정이 변화하거나 국가적인 시장 상황이 변화하면 구매가 어려울 수 있다. 그러나 이때 청약 포기를 하면 계약금을 돌려받지 못하게 되므로 타인에게 구매 권리를 판매하여 손실을 최소화하고자 한다.

전매는 크게 분양권 전매와 미등기 전매로 나뉜다. 구분에 따라 부과되는 세금이 다르고, 경우에 따라 형사처벌까지 이를 수 있는 문제이다. 분양권 전매는 잔금 납부 이전에 분양권을 판매하는 것으로, 양도소득세만 납부하면 된다. 그러나 미등기 전매는 잔금 납부 완료된 상태에서 등기하지 않고 다른 사람에게 판매하는 것이다. 분양권 전매는 분양권 보유자의 경제적 사정에 따른 것으로 보지만 미등기 전매는 투기 목적이라 보기 때문에 부과되는 세금이 높거나 경우에 따라 징역형, 벌금형에 처한다. 잔금을 안 내는 경우 청약이 취소될 수도 있으며, 최소한 수준을 남겨놓고 잔금을 납부한 경우에도 잔금을 납부한 것으로 보고 미등기 전매로 간주한다. 준공 후 정해진 입주 기일까지 입주하지 않는 경우도 미등기 전매 가능성이 있다고 간주한다.

 

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새로 지을 예정이거나 짓고 있는 아파트, 오피스텔, 지식산업센터 등의 분양과 홍보를 위해 운영하는 분양홍보관을 모델하우스라 부른다. 건설사나 위탁시행사에서 운영한다. 단독주택단지의 경우, 미리 한 채를 완공해놓고 모델하우스로 사용하는 경우가 많다. 모델하우스는 대부분 1층에 안내데스크가 있고 2층이나 3층에 자리 잡고 있는 경우가 많다. 대규모 분양단지의 경우 실제 세대별 내부 구조를 전시하기 때문에 2층 전체가 건물 실내 견본인 유니트인 경우도 있다. 인테리어 및 내부 옵션 업체의 전시관을 구성해놓는 경우도 있다. 시스템 에어컨, 붙박이장, 도어몰딩 등 내부 옵션 업체들도 여러 업체가 전시하기도 한다.

실제 분양 주택과는 다르다는 문제가 있다. 실제 분양 예정지 부지 근처에는 산이 즐비한데 모형도에서는 평지처럼 꾸며져 있거나, 실내 유니트도 실제보다 더 고급스럽게 제작하기도 한다. 침대, 장식장, 테이블 같은 가구를 실제 판매되는 물품 보다 작게 제작하여 집이 넓어 보이게 하는 수법도 있다. 그리고 가건물에 설치하기 때문에 화재에 취약하다는 문제가 있다. 대부분 합판 등 가연성 물질로 구성되어 있어 불이 붙으면 진화 속도가 빨라, 방문객이 몰렸을 때 불이 나는 경우 인명 피해를 야기할 수 있다. 그동안 모델하우스는 특정소방대상물에서 제외되어 비상구, 스프링클러, 소화기 등 소방시설이 없어 화재에 매우 취약했다.