전세 계약 시 유의사항(2) 전세보증보험

다가구주택의 전세 계약은 더 주의가 필요하다. 다가구주택은 집 한 채에 여러 가구가 거주하지만, 등기부등본이 하나만 있어 소유자가 한명인 주택이다. 개별 가구마다 별개로 등기부등본이 있어 세대별로 소유자가 있는 다세대주택이나 아파트와는 비교되는 주택 양식이다. 이러한 다가구주택의 경우, 선순위 보증금 문제로 전세보증금을 반환받지 못할 수 있어 계약 전에 확인이 필수이다. 다가구주택에는 먼저 입주한 세입자를 선순위 세입자라 부르고, 선순위 세입자의 보증금을 선순위 보증금이라 부른다. 선순위 보증금이 건물 매매가보다 높을 경우, 이후 입주한 세입자는 보증금을 반환받지 못할 가능성이 진다. 선순위 세입자의 보증금이 크지 않아 문제가 없다고 하는 임대인 또는 공인중개사의 말을 믿고 계약하기 전에 확인할 필요가 있다.

전·월세를 구할 때는 첫 번째로 임차 주택이 다가구인지 여부를 살펴야 한다. 구분등기 상으로 다세대주택이지만 전체 세대별 소유주가 동일한 경우도 주의 해야 한다. 두 번째로 근저당권이 설정된 경우에는 근저당권의 설정일과 채권최고액을 확인해야 한다. 셋째로 선순위 세입자의 보증금 총액과 계약 기간을 확인해야 한다. 근저당이 설정된 주택의 경우, 선순위 보증금과 채권최고액을 더한 금액이 매매 가격에서 어느 정도 비율을 차지하는지에 따라 보증금 반환 위험성을 예상할 수 있다. 전세 계약 만기일 이후 계약을 유지하지 않고자 하는 경우, 계약 만기일 3개월 정도 전에 임대인에게 계약 해지 의사를 밝히는 것이 권장된다. 대다수 임대인은 새로운 세입자의 보증금으로 이전 세입자의 보증금을 반환하기 때문에, 임대인에게 미리 시간을 주는 것이 제때 보증금을 반환받을 수 있는 방법이다.

2021년 6월 1일부터 주택 임대차 신고제가 의무 시행되었다. 임대차 신고제는 임대차 계약 당사자가 임대 기간, 임대료 등의 계약 내용을 관할 주민센터에 신고하여 임대차 시장 정보의 투명성을 제고하고 임차인의 권익을 보호하기 위해 도입되었다. 주택 임대차 신고를 통해 확정일자를 자동으로 부여받게 되어 임차인의 권익 보호를 강화할 수 있다. 임대차 계약 체결일로부터 30일 이내에 임차 주택 소재지 관할 주민센터에 방문하여 신고할 수 있으며, 부동산거래관리시스템 홈페이지에서 온라인으로도 신고할 수 있다. 임대인/임차인 중 1명이 공동 날인한 임대차 계약서를 제출해서 공동 신고를 진행할 수도 있다. 신고 내용은 계약 당사자의 인적 사항, 주택 유형/주소 등의 임대 목적물 정보, 임대료/계약기간 등 임대차 계약 내용으로 임대차 계약서의 주요 항목과 동일하다. 보증금 6천만원을 초과하거나 월세 30만원을 초과하는 신규 임대차 계약이거나 계약 내용이 바뀌는 갱신 계약은 신고를 해야 한다.

전세 보증보험에 가입하여 전세 기간 종료 후 30일 동안 전세보증금을 반환받지 못하거나 임차주택이 경매로 넘어가는 경우, 보험금으로 전세보증금을 반환받을 수 있다. 주택금융 공사의 전세보증금반환보증이나 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증 상품을 이용하면 된다. 공사에서는 임대료만큼 건물에 전세권을 설정하게 되고, 건물에 문제가 생기는 경우 전세금을 임차인에게 우선 반환하고 전세권을 행사하여 전세금을 돌려받게 되는 구조이다. 이런 구조로 인해 공사에서도 리스크 방어를 위해 가입 제한 조건을 설정하고 있다. 주택의 근저당채권이 주택가격의 60%를 초과하면 안 되고, 압류, 가압류, 가처분 등의 선순위권리가 없어야 하며 1년 이상의 전세 계약에만 적용된다. 최근 가입 기준이 상향되어, 전세 보증금이 건물 매매가의 90% 미만이어야 가입할 수 있게 되었다. 그러나 처음부터 무효인 계약인 경우에는 보증금을 반환받지 못하게 될 수 있다.

집주인 사칭 및 전세금 사기 가능성도 있어 계약 전에 주의가 필요하다. 가장 흔한 경우가 실제 전세금을 받은 사람이 임대인이 아닌 경우이다. 40년 이상 근절되지 않은 유구한 방법으로 가장 먼저 의심할 필요가 있는 경우이다. 이 경우에는 임대인이 계약 당사자가 아닌 상황으로, 무효인 계약이다. 등기부등본 확인은 물론이고 계약 당사자가 본인인지 확인이 필수이다. 이 과정에서 전세 사기를 당하는 경우가 많다. 해당 수법과 비슷한 이중 계약 수법도 있다. 공인중개사가 세입자에게는 전세 계약을, 임대인에게는 월세 계약을 하고 전세 보증금을 가로채는 수법이다. 임대인이 설정한 근저당에 대항할 수 있는 대항력은 전입신고 다음날부터 효력이 발생한다는 맹점을 이용해서 전입신고 전날에 대출받고 부도가 나는 경우, 전세보증금 반환이 어렵다.

간혹 등기부등본을 먼저 보여주는 경우가 있는데, 등기부등본이 위조되었거나 근저당 설정 이전에 발급받았을 가능성이 있으므로 반드시 직접 등기부등본을 발급받아 확인해야 한다. 신탁회사가 이해당사자로 얽혀있을 경우 신탁 원부도 확인이 필요하며, 거래를 위해 신탁회사의 동의서가 필수이다.

계약 만료 이전에 계약을 해지하고자 할 경우에, 계약 해지 사실을 통보해야 한다. 계약 해지하고자 하는 시점 최소 2주 전에는 말해두어야 임대인이 또 다른 전세 세입자와 계약하여 전세금 반환을 받을 수 있다. 계약 기간 내에 계약을 해지할 경우에는 해지하고자 하는 사람이 공인 중개 수수료를 부담하는 것이 관행이다. 법적 의무는 없지만 해지는 당사자 간 합의가 필요한 사항이고, 보증금 반환에 차질이 생길 수 있다. 계약기간이 만료되지 않았다면 임대인은 계약기간 종료 시까지 보증금을 반환할 법적 의무가 없기 때문이다. 임차인은 계약기간 만료 전에는 전세 보증금 반환 청구 소송도 제기할 수 없다. 반대로 전세 계약이 기간에 따라 정상적으로 만료되었다면 중개수수료는 당연히 임대인이 부담해야 한다.