갭 투자 리스크, 신축과 구축, 건폐율과 용적률

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시세차익을 목적으로 주택 매매가와 전세가의 차액이 적은 집을 구매한 후, 전세 세입자를 구해 전세 계약을 체결하고, 매매가가 올랐을 때 매도하는 투자를 갭 투자라 한다. 전세가율이 높을수록 투자에 들어가는 자본이 적어져 갭 투자하고자 하는 이들에게 선호된다. 실제 매매가에 비해 적은 자본만 있으면 레버리지를 일으켜 투자를 할 수 있는 것이다. 사금융을 통해 더 적은 투자금으로 주택을 구입할 수 있다는 장점이 크게 작용한다. 갭 투자는 집을 담보로 전세 세입자한테 전세보증금을 빌리는 사금융으로, 전세 세입자에게 돈을 빌려 부동산을 투자하는 것과 같다.

과거부터 갭 투자는 '전세 세입자를 끼고 아파트를 매입'하는 형태로 존재해왔다. 2010년 이전에는 전세율이 30~40% 수준으로 집 구매비용 중 절반 이상을 투자자가 지불해야 하는 수준이었다. 2008년 미국발 대침체로 인해 투자자들이 리스크에 큰 충격을 받았다. 아이러니하게도 이에 따라 전세가율이 폭등하게 되었고, 갭 투자를 보다 용이하게 만들었다.

2010년대에 전세가율 폭등으로 인해 리스크가 줄어들었고, 대출 규제가 완화되며 갭 투자가 주목받게 되었다. 2013년부터 시작해 2015년에 본격적으로 전개되면서 미분양 물량이 대폭 감소하는 결과를 낳기도 했다. 2007년 연말 전국 미분양 물량이 약 11만 채, 금융위기 직후 2008년 연말 전국 미분양 물량이 약 16만 채를 넘었는데, 2015년 미분양 물량은 3만 채 미만으로 감소할 정도였다. 2017년 미분양 물량은 5만~6만 가구 전후로 발생했다. 다만, 원칙적으로 대치동 등 일부 지역은 토지거래허가구역으로 갭 투자 행위가 불가능하다. 해당 지역은 잔금을 전액 지불하고 2년간 실거주 해야 한다.

토지거래허가제는 땅 투기 억제를 위해 특정 지역을 거래 규제 지역으로 지정하는 제도로, 1979년에 처음으로 도입되었다. 토지거래허가구역은 최대 5년까지 지정이 가능하며, 구역 내 토지를 거래하기 위해서는 지자체장의 허가가 필요하다. 단, 명령권자가 2명으로 설정되어 있어 시장 명령으로 지정된 허가구역을 국토부 장관이 지정하면 5년 이상 반복하여 지정할 수 있다. 가장 대표적인 지역 예시로는 삼성동, 대치동, 잠실동, 청담동, 압구정동, 여의도동 재건축 대상 아파트, 목동신시가지아파트 등이 있다. 이외에도 각종 재개발 구역이 있으며, 자세한 내용은 각 광역단체의 공고문을 확인하는 것이 가장 정확하다. 

갭 투자는 레버리지가 매우 큰 투자이기 때문에 리스크가 존재한다. 임차인을 구하지 못하는 경우의 리스크와 집값 하락에 대한 리스크가 있다. 갭 투자는 투자자가 지불할 비용이 비교적 적다는 점에서 시작한다. 반대로 말하면 투자금 대부분을 지불해야 하는 전세 세입자를 못 구하거나 전세가율이 하락하면 큰 피해를 보게 될 수 있다는 의미이다. 엄청난 레버리지를 이용한 갭 투자에 실패하게 될 경우, 해당 매물은 깡통주택으로 이어지게 되어 사회적 문제를 발생시킬 수 있다.

전세 갭 투자의 유의 사항에 대해 알아보았다. 매물 가치평가에 대해 분석해보기로 한다. 크게 부동산의 가치는 입지, 위치, 건물 상태, 건폐율, 용적률, 건물 구조, 커뮤니티 유무, 주변 환경, 직주근접 여부에 따라 평가할 수 있다. 먼저 건물 상태로 크게 구분할 수 있는 신축과 구축에 대해 알아보기로 한다. 신축은 건물이나 토목시설을 새로 짓는 것을 이르지만, 보통은 새로 지어진 부동산 건물을 신축 아파트라고 한다. 같은 동네에 도로 하나를 사이에 두고 신축 아파트 단지와 구축 아파트 단지가 있다면, 같은 평형 기준이어도 신축 아파트 단지가 더 가격이 높다. 2023년 기준으로는 2018년 이후 입주한 아파트 단지를 신축으로 평가한다. 구축은 한국에서 사용되는 신조어이다. 신축과 대비되는 의미로 사용되지만, 사전에는 없는 말이다. 보통 준공된 지 15~20년 이상 된 공동주택을 구축이라고 한다. 2023년 기준으로는 과거부터 2010~2011년까지 입주했던 아파트 단지를 구축으로 평가한다. 2011년부터 2018년 사이의 애매한 기간의 아파트들을 '준신축'이라 일컫기도 한다.

다음으로 건폐율이다. 건폐율은 건설 부지에서 건축물이 차지하는 땅의 비율로, 도시 건축밀도를 나타내는 지표 중 하나이다. 일반적으로 건폐율이 높아질수록 용적률도 높아져 개발 밀도가 급격히 상승하게 된다. 도시지역은 50~70%, 관리지역은 20~40% 정도의 건폐율 제한이 존재한다. 건폐율을 제한하는 이유는 지면에 최소한의 공터를 남겨두고 채광, 통풍 등을 확보하고 비상시에 대비하기 위함이다. 용적률이 일정한 경우 건폐율이 낮을수록 지상의 공터가 많아지게 된다. 개별 토지의 건폐율과 용적률은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(일명 국계법이라 불린다.)에 규정되어 있으며 실제로 각 지방자치단체의 조례로 정해져 있다. 2000년대부터 뉴타운 재개발 등을 할 때 용적률을 높이는 대신 건폐율을 낮추는 방향으로 가고 있다. 건폐율이 낮은 아파트 단지는 쾌적하고, 이미지 개선의 효과가 있어 2020년대 들어서는 아파트 단지 건폐율도 주목받는 추세이다.

용적률은 건물에 있는 바닥 면적의 총합인 연면적을 땅의 넓이로 나눈 비율이다. 건폐율과 함께 도시 건축 밀도를 나타내는 지표이다. 용적률을 계산할 때는 지하층의 바닥면적, 지상층 중 주차장 용도 층의 면적, 초고층 빌딩의 피난 안전 구역의 면적은 제외한다. 엘리베이터 등의 주민공동시설의 면적은 본래 용적률에 포함되었으나, 2016년부터는 장애인용 엘리베이터만 용적률에서 제외하게 되었다. 이는 사실상 엘리베이터 면적을 용적률에서 제외한다는 의미와 같다. 오래전부터 아파트의 엘리베이터는 장애인용 휠체어가 들어갈 수 있는 크기와 전용 버튼을 갖추고 있었기 때문이다.