부동산 간접 투자 - 부동산투자신탁

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부동산 간접투자를 이르는 리츠는 Real Estate Investment Trusts의 약자로, 소액으로 부동산 투자가 가능한 신탁 회사나 그 회사의 금융 상품을 가리킨다. 부동산 투자신탁의 운영 방식은 여러 투자자로부터 돈을 모아 부동산이나 부동산 관련 유가증권에 투자하고, 이에 따라 얻은 이익을 투자자들에게 배당하는 방식이다. 대한민국에서는 부동산투자회사법에 따라, 부동산투자 회사는 총자산의 70% 이상을 부동산 투자에 운용해야 한다. 배당할 수 있는 이익의 90% 이상을 배당해야 한다. 여기서 배당할 수 있는 이익은 회사마다 당기순익이냐, 당기순익+감가상각비냐에 차이가 있다.

신탁 회사에서 부동산 투자를 운영하니 개인이 일일이 건물을 매입하고 거래를 관리할 필요가 없다. 건물은 가격도 비싸기 때문에 큰돈이 없다면 투자를 시작하기 어렵지만, 신탁 회사를 통해 적은 돈으로도 투자를 시작할 수가 있다. 돈이 충분하더라도 법적 절차를 밟고, 시장 조사를 하고, 관리하는 데 비용이 들기 때문에 개인이 접근하기 쉽지 않은 편이다. 여러 명의 소액투자자 투자금을 합쳐 소액으로도 부동산 투자가 가능하며, 운용사가 운영 후에 이익을 배당해주는 이점이 있다. 리츠는 지분을 증권화할 수 있기 때문에 증권시장에 상장만 된다면 언제든지 매매가 가능하다. 개인 투자자의 부동산 투자 접근을 용이하게 만드는 제도이다.

리츠는 부동산이라는 실물 자산에 투자하는 것으로, 일반 주식 투자와 비교했을 때 비교적 가격이 안정적인 특징이 있다. 단기적으로는 가격의 등락 폭이 크지 않고 장기적으로도 비교적 안정적인 편이다. 무엇보다 고배당이 가장 큰 장점이다. 시가배당률은 대부분 5%에서 8% 수준으로, 웬만한 배당주의 배당 비율보다도 높다. 게다가 부동산 가격 상승으로 인한 시세차익까지 얻을 수 있다. 수익 대부분을 배당으로 분배하는 만큼 자체적으로 성장할 수 있는 수단은 제한된 편이다. 추가 자금 조달을 위해 대출하거나 유상 증자를 한 뒤, 새 부동산을 구입하는 방식으로 성장한다. 이와 같은 지분 희석 방식 때문에 유통주식 수는 필연적으로 늘어나게 되어있어, 투자자는 이를 상쇄하는 수익 증가 여부와 자본환원율이 평균 자본 비용 이상인지 확인해야 한다. 리츠는 수익 가치를 평가할 때 당기순이익 대신 FFO 및 AFFO 수치를 확인해야 한다. 자산 대부분이 부동산이므로 감가상각이 적용되기 때문이다. 국내 리츠 시장의 전반적인 현황은 국토교통부 리츠 정보시스템에서 확인할 수 있다. 대한민국 리츠 시장은 위탁관리리츠가 90% 이상을 차지하고 있다. 그중에서 60%는 주택이 차지하고 있으며, 오피스와 리테일이 그 뒤를 잇는다.

리츠는 유형에 따라 자기관리 리츠, 위탁관리리츠 및 기업구조조정 리츠로 구분된다. 자기관리리츠는 5인 이상의 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근직으로 두고 투자 운용을 직접 수행하는 실체형 회사를 가리킨다. 위탁관리리츠는 자산의 투자 및 운용을 자산관리회사인 AMC에 위탁하는 형태의 명목회사이다. 기업구조조정 리츠는 위탁관리리츠와 동일하게 자산을 AMC에 위탁하는 형태이나, 투자하는 대상이 기업구조조정용 부동산(매각대금의 50% 이상을 기업 채무 상환용으로 사용하는 부동산)이라는 특징이 있다.

2022년 하반기 기준, 국내 주식시장에 상장된 리츠는 롯데리츠와 ESR 켄달스퀘어 리츠가 시가총액에서 1, 2위를 다투었으며 SK 리츠가 3위를 따랐다. 국내 리츠들은 임대 수익을 기반으로 해당연도 이익금의 90% 이상을 분기(연 4회), 반기(연 2회), 연 1회 배당을 실시한다. 국내 상장 리츠회사들의 목록, 배당 히스토리와 시가 배당률, 자산 총계 등 개별 리츠에 대한 전반적인 정보는 모두 한국리츠협회에서 확인할 수 있다. 정부에서 리츠의 세금 감면 혜택과 투자자 세금 감면 혜택을 제공하여, 국내 상장 리츠들의 수는 계속 증가하고 있다. 배당소득세는 15.4%를 부과하지만, 리츠는 9.9%를 부과하며, 양도소득세는 비과세 혜택을 준다. 2023년 1월 기준 상장 리츠는 21개이며, 올해 내에 4개 리츠가 상장 예정을 예고한 상태이다.

비교적 활성화된 외국은 리츠가 수백, 수천의 소규모 자산으로 운영한다. 그와 달리 국내 리츠는 대부분 10년 미만이고, 10개 미만의 대형 임대건물을 자산으로 운영되는 경우가 많아 신규 자산을 매입하거나 단기 자금 대출을 상환하기 위해 유상증자가 잦아 투자에 유의가 필요하다. 또한 상장 리츠의 배당률이 예금 금리보다 낮을 수 있어 고금리 시기에는 종목을 잘 선택해야 한다. 국내 상장 리츠는 상법상의 제약으로 결산일 이후에 주주 총회를 거치고 나서 1개월 이내에 배당금을 지급할 수 있기 때문에, 결산일 이후 3~4개월 후에 배당금을 지급하게 된다. 맥쿼리인프라를 리츠로 착각하는 경우가 많은데, 맥쿼리인프라는 리츠가 아닌 인프라 투자신탁으로, 한국증권거래소 기준 금융업으로 분류된다. 국내 인프라 관련주는 맥쿼리인프라가 유일하고 리츠와 비슷한 특징을 공유하고 있어 혼용하기도 한다.

미국은 리츠 제도가 창안된 본고장이라 할 수 있다. 전 세계 리츠 시장의 60% 이상을 미국이 차지하고 있다. 미국 리츠는 수익률이 우수한 편으로, 1972년부터 2019년까지 미국 상장 리츠의 연평균 수익률은 다우존스 수익률을 넘어선 기록이 있다. 미국에 상장되거나 상장되지 않은 리츠 회사들에 대한 정보는 전미 리츠 협회에서 열람이 가능하다. 미국 리츠는 국내 리츠보다 섹터가 훨씬 다양하다. 주거, 오피스, 상업시설은 물론 호텔, 리조트, 카지노, 데이터센터, 물류창고, 통신탑, 인프라, 의료시설, 정부 기관청사, 사설 교도소에 이르기까지 다양하게 구분된다. 특히 최근에는 전자상거래 성장으로 데이터센터 리츠 및 물류창고 리츠가 높은 수익률을 기록했다.