부동산 투기 수법, 투기 규제 지역 선정

부동산 투기는 부동산을 거주 목적이 아니라, 시세 변동을 이용하여 큰 이익을 얻으려는 목적으로 사고파는 거래행위를 가리킨다. 투기와 투자를 구분하기는 쉽지 않지만, 완전히 같다고 볼 수는 없다. 투자는 특정 재화가 미래에 시장에서 얼마에 거래될지 관심을 두기보다 내재가치가 현재 시장 가격보다 높은지에 관심이 있다. 반대로 투기는 '미래 예측'에 기반하여, 현재 시장가와 미래 시장가와의 차이에만 관심이 있다. 다양한 수법이 부동산 투기에 동원되고 있어 모든 수법을 알 수는 없지만, 일부를 확인해보고자 한다.

먼저 조립식 주택을 짓는 수법이 있다. 패널을 조립해서 만들어 짧게는 몇 시간 만에 만들 수 있는 주택으로 벌집이라고도 불린다. 제대로 된 주택이 아니라 보상을 위해 짓는 것이다. 택지개발 예상지구에서 쉽게 볼 수 있는 투기 수법으로, 이주자택지 분양권을 노리는 것이다. 사람이 살지 않고 방치되어 있기 때문에 인근 주민은 투기 목적인지 금방 알 수 있다. 다음으로는 토지 보상금을 받기 위해 나무 묘목을 심는 수법도 있다. 농지법에 의해 농지는 직접 농사를 짓는 사람만 소유할 수 있고, 토지 수용 시에 나무들이 심겨 있으면 보상금이 책정되기 때문에, 이 보상금을 얻기 위해 실행한다.

도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 땅을 맹지라고 하는데, 이 맹지는 토지를 활용할 수 있는 방법이 없어 쓸모가 없다고 볼 수 있다. 공인중개사 등 전문가는 맹지를 사지 말 것을 조언한다. 하지만 부동산 개발에 대한 정보를 미리 알고 있다면 투기를 위해서 맹지를 매입하여 투기하고자 한다. 개발 예정지의 땅을 미리 사서 건물을 짓거나 나무를 심어두고 개발 주체에게 높은 가격에 판매하는 수법은 알박기라고 한다. 특정 지역에서 중심이 되는 부분의 일부만 매입하여 허름한 건물을 짓고 집이라 우기고 보상금을 갈취하는 행위도 포함된다.

개발지구가 지정되기 전, 해당 지구의 땅을 사들이고 지분을 나눠 입주권 등을 확보하는 투기 방식도 있다. 1,000㎡을 기준으로 토지를 쪼개, 흔히 지분 쪼개기라 부른다. 국토교통부의 공공사업으로 1,000㎡ 이상의 토지가 수용되는 경우 토지주에게 보상을 제공하기 때문에 1,000㎡을 기준으로 한다. 개발 예정 대상지 안에 있던 주인 없는 무덤을 가족의 묘인 것처럼 속여 보상금을 갈취하는 수법이다. 주인 없는 무덤을 무연분묘라 부르며, 이 수법은 무연분묘 악용이라 불린다. 이 경우에는 보상금은 물론이고 분묘 이전비와 보조비도 함께 보상받을 수 있다.

부동산 투기는 부동산 가격이 오르면 오를수록 이득이기 때문에 수단과 방법을 가리지 않는다. 이는 무주택자의 주택 장만을 어렵게 한다. 투기가 많아질수록 소득 불평등은 심화하고, 경제 주체 간의 격차를 지나치게 키우게 된다. 장기적으로 사회의 발전과 경제의 역동성을 저해하는 결과를 초래할 가능성이 높다. 지대추구 문제도 존재한다. 지대란 토지 이용자가 토지 소유자에게 지불하는 이용료이다. 지대를 많이 받기 위해 지대추구 행위를 하게 되고, 이는 생산성을 높이지 않고 소유권만을 이용해 소득을 확대하고자 하는 행동이다. 부동산 투기가 대표적인 예시라고 할 수 있다. 기업은 투자와 생산에 집중하지 않고 부동산 매입에 집중하게 된다. 부동산 가격은 지나치게 상승하고 계층 구조가 견고해진다. 생산과 투자에 투입되어야 할 모든 재화가 부동산 투기에 집중되어 경제 생산성이 저하될 수 있다.

 

출처 - Pixabay

 

국가에서는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역을 선정하여 부동산 투기를 규제하고 있다. 먼저, 투기지역은 주택 및 토지 가격이 급등하는 지역의 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가액으로 부과하기 위해 기획재정부 장관이 지정한다. 부동산 관련 규제는 보통 국토교통부 소관이지만 투기지역 지정은 기획재정부 장관의 소관이다. 부동산 가격안정심의위원회를 개최하며, 위원회의 위원장은 기획재정부 제1차관, 부위원장은 국토교통부 제1차관이 담당한다. 위원으로는 각 경제부처 차관이나 민간 전문가를 위촉한다. 투기과열지구와는 전혀 다른 정의이지만, 투기지역에 지정될 정도의 지역은 높은 확률로 투기과열지구이고 조정대상지역으로 봐도 무방하다.

투기지역 지정 요건은 다음과 같다. 기본적으로 우선되는 조건은 직전 월 가격상승률이 소비자 물가상승률의 1.3배 초과인 점이다. 이 조건을 충족하고 직전 2개월 평균 가격상승률이 전국 평균 주택 가격 상승률의 1.3배를 초과하거나 직전 1년간 가격상승률이 직전 3년간 연평균 전국 주택 가격 상승률을 초과할 경우에 지정된다. 추가로 해당 지역의 부동산 가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산할 우려가 있다고 판단하는 경우에 지정된다. 2023년 1월 기준 서울특별시 강남구, 서울특별시 서초구, 서울특별시 송파구, 서울특별시 용산구가 해당하는 지역이다.

투기 지역 내에 소재한 주택 및 토지 등은 부동산 양도 시에 양도소득세를 실거래가액으로 과세하고, 필요시에 탄력세율을 적용한다. 또, 도시와 농어촌주택 보유 후 도시주택을 양도할 경우 1세대 1주택으로 간주하지만, 투기지역 내 농어촌주택은 농어촌주택취득 특례에서 배제한다. 추가로 대출 규제도 있다. 대출 기간이 10년 이하이거나 10년 초과, 6억 초과 대출할 경우 LTV는 60%에서 40%로 축소한다. 투기지역 6억 초과 주택담보대출을 하는 경우 DTI를 40%로 적용한다. 투기과열지구는 주택가격의 안정을 위해 국토교통부 장관 또는 시·도지사가 지정한다. 2023년 1월 기준 투기지역과 동일한 지역이 지정되어 있다.