건축물대장, 등기촉탁, 건축물 부존재 증

건축물대장은 건설한 건축물의 내용을 관리하기 위해, 건물의 현황을 정확하고 상세하게 기재하여 관리하는 서식을 말한다. 여기서 건축에 포함되는 목적물로는 주택뿐만 아니라 철도, 도로, 댐, 교량 등의 공공시설도 포함된다. 세금을 부여하고, 투기 등과 같이 불합리한 목적으로 건축물을 이용하여 이익을 얻으려는 행위에 대한 조치를 취할 수 있는 자료가 된다. 건축물의 현황에 관한 공부(여기서 공부는 공적 장부를 이른다. 관공서가 법령의 규정에 따라 작성 및 비치하는 장부를 뜻한다. 개인이나 법인의 법적 지위 및 권리, 의무 등을 확실하게 하고 안정적으로 관리하기 위한 기록물의 형태를 보관하고 비치하는 것이라 보면 된다.), 건축물에 대한 공법상의 규제, 지방세의 과세 대상, 손실 보상가액의 산정 등 건축 행정의 기반이 되는 자료이다. 건축법 제38조가 이렇게 정리되어 있다.

건축법 제38조(건축물대장) ① 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 건축물의 소유·이용 및 유지·관리 상태를 확인하거나 건축 정책의 기초 자료로 활용하기 위하여 다음 각호의 어느 하나에 해당하면 건축물대장에 건축물과 그 대지의 현황 및 국토교통부령으로 정하는 건축물의 구조내력에 관한 정보를 적어서 보관하여야 한다.
1. 제22조 제2항에 따라 사용승인서를 내준 경우
2. 제11조에 따른 건축허가 대상 건축물(제14조에 따른 신고 대상 건축물을 포함한다) 외의 건축물의 공사를 끝낸 후 기재를 요청한 경우
3. 제35조에 따른 건축물의 유지·관리에 관한 사항
4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우
② 제1항에 따른 건축물대장의 서식, 기재 내용, 기재 절차, 그 밖에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

 

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건축물대장의 서식 구성항목은 다음과 같다. 고유번호, 대지위치, 지번, 명칭 및 번호, 호명칭, 장 번호, 전유부분(구분, 층별, 구조, 용도, 면적), 공용부분(구분, 층별, 구조, 용도, 면적), 소유자현황(성명, 주민등록번호, 주소, 소유권지분, 변동 일자, 변동원인), 변동사항(변동 일자, 변동내용 및 원인), 건축물 현황도, 기타 기재 사항, 축척, 도면작성자 등이 포함된다. 해당 서식 등에 관해서는 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙이 하위법으로 제정되어 있다.

건축물 현황에 따라 일반건축물대장 또는 집합건축물대장을 작성하는데, 건축물대장을 직권으로 생성하는 경우도 있다. 다른 법령에 따라 사용승인으로 의제되는 준공검사·준공인가 등을 포함해 사용승인 하는 경우, 사용이 승인된 내용에 따라 건축물대장을 직권으로 생성한다. 또, 공용 건축물의 공사 완료를 통보 받은 경우, 「주한미군기지 이전에 따른 평택시 등의 지원 등에 관한 특별법」 제8조에 따라 반환되는 공여구역의 건축물에 대해 국방부 장관의 요청이 있는 경우가 있다. 위와 같은 경우 외의 건축물 공사를 완료했을 때는 건축물대장 생성 신청을 해야 한다. 건축물대장 생성 신청을 받은 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 건축물대장을 생성해야 한다. 이때, 신청 내용이 건축물 또는 대지의 실제 현황과 합치되고, 건축법령이 정한 건축기준 및 관계 법령 등의 규정에 적합한 건축물인지 심사가 필요하다. 건축물대장 소관청에서 생성 신청을 반려하는 행위는 행정 처분에 해당한다는 판결이 있다. 다만, 건축물대장 생성 신청이 없을 경우, 건축주 또는 소유자에게 신청을 권고하거나 직권으로 건축물대장을 생성할 수 있다. 직권으로 건축물대장을 생성하는 경우, 해당 건축물의 소유자에게 그 사실을 통지해야 한다.

 

건축법 제39조 ① 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 사유로 건축물대장의 기재 내용이 변경되는 경우(제2호의 경우 신규 등록은 제외한다) 관할 등기소에 그 등기를 촉탁하여야 한다.
1. 지번이나 행정구역의 명칭이 변경된 경우
2. 건축물로서 사용승인 내용 중 건축물의 면적·구조·용도 및 층수가 변경된 경우
3. 건축물의 철거신고에 따라 철거한 경우
4. 건축물의 멸실 후 멸실신고를 한 경우

 

이 경우, 1호와 4호의 등기 촉탁은 지방자치단체가 자기를 위하여 하는 등기로 본다고 한다. 등기촉탁의 절차에 관해 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하며, 이와 같은 규칙 역시 '건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙'에 규정되어 있다. 건축물대장 등본과 초본은 수수료를 납부하고 발급받거나 열람할 수 있다. 다만, 건축물 현황도 중 평면도나 단위 세대별 평면도는 건축물 소유자의 동의를 얻어야 발급하거나 열람할 수 있다. 혹은 건축물 소유자의 배우자와 직계 존·비속 및 그 배우자, 국가 또는 지방자치단체, 경매·공매 중이거나 법원의 감정 촉탁이 있는 경우, 공공사업을 위한 보상 등을 위한 감정평가를 하는 경우, 건축물 소유자의 필요에 의하여 건축물의 감정 평가, 설계나 시공 혹은 중개 등을 의뢰한 증빙 서류를 보유한 경우, 해당 건축물에 거주하는 임차인의 경우에는 건축물 소유자의 동의 없이도 발급받을 수 있다.

해당 대지에 등기된 건축물이 존재하지 않는 경우, 대지의 소유자나 건축물의 소유자는 건물멸실등기의 신청이 가능하다. 건물멸실등기를 신청하기 위해 건축물대장 소관청에 건축물 부존재 증명발급신청서와 건물 등기사항 증명서를 첨부할 수 있다. 건축물대장이 작성 경우에는 건축물 부존재 증명을 받을 수 없다.